融资能力考验房地产企业生存能力

     2008年，房地产企业面临着国家信贷从紧政策、IPO融资受阻、外资受限、楼价下降、销售不畅、土地增值税清算、利率高攀等等，许多房地产企业将面临资金链断裂之苦，融资融资能力已经无可置疑的成为考验房地产企业生存与发展的主要能力！有着丰富房地产融资策划实战经验的中国资本策划研究院院长朱耿洲博士独创性地谈了他的融资策划理念与融资实战方法。

房地产企业应强化融资战略与资本运作能力

朱耿洲博士认为：房地产企业作为资金密集型企业，在新的历史时期，首先解决战略问题，即要善于从传统营销战略转向资本营运战略，也只有资本运作是房企发展的源动力。

08年, 随着宏观调控政策的不断实施，房地产企业已经不能完全依赖银行资金！主要表现为地产企业并购增多,房地产企业利润空间正在缩小,洗牌周期正在缩短等等。建立怎样的融资战略、有怎样的融资渠道创新,是决定去留的主要关键因素。因此房地产企业的确要转变观念，唯有这样，才能满足不同房地产企业以及企业在不同生命周期的各种融资需求。

入选2007年中国十大投资事件的地产企业如恒大地产、全盛集团、21世纪中国不动产，以及被誉为2007年中国企业十大IPO事件的碧桂园公司，就是资本运作的最好范例。

房地产企业融资渠道多元化要落在实处

朱博士认为：近年来，房地产企业的融资格局本身也发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化之路：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资渠道与方法。但痛心疾首的是：上述很多渠道与方法在房地产企业中。要么不采用，要么落实不彻底。如对战略合作和股权融资就明显认识不足，不想肥水流入外人田。事实上，合作或股权融资完全是一种理想的模式，是一个首选的融资渠道。

房地产信托也是当前宏观调控下一种较好、较灵活的融资渠道方式。这种方式甚至优于直接上市、海外融资、房地产产业基金、创业债券、股权控资，因为其宏观环境要宽松得多，但目前信托公司重在“权益性信托”方面。目前许多公司把信托资金当成“过桥资金”使用。

而作为内部融资渠道——节税融资方式也不可小觑。朱博士预测：很多地方完全可以做到合法合理节税，一项好的税务策划方案可能减少15%—25%的成本，但许多房地产企业却宁可做多头账、假账，偷税漏税，实在遗憾。

总体来讲，房地产融资应以阶段性组合金融模式、渠道多元化为主，这也是房地产融资策划的主旋律。但真正落在实处，进行有效操作才是最重要。这方面可以借助专业的融资策划机构进行。

                 融资需要策划

国内房地产开发资金来源主要是自有资金、预售资金、银行贷款，但直接或间接还是以银行货款为主，有的甚至高达70%，融资渠道狭窄，融资思路更狭窄。

朱博士认为，融资策划有法无定法，关键要有思路，也才有资金融通之路。为此，他结合多年来从事房地产融资策划与顾问的经验总结出了一套《房地产融资策划36计》知识体系，包括36种融资渠道、近200种方法，既系统全面又不乏创新之举，开全国房地产融资知识传授与实战指导之先河，将有效帮助地产企业快速拓展思路，从而实现融资战略的目的。

          融资策划是一个系统工程

朱博士虽然总结出的房地产融资策划的几十种渠道、上百种实战方法，但他也认为有时要综合考虑，甚至不拘一格，因为房地产企业实际遭遇的融资现状错综复杂，只有最优化的组合融资策略才是企业成功融资的关键所在。也就是说：融资策划实际是一个系统工程，有时要全盘考虑，包括营销、管理、经营、税务乃至公共关系、征信、品牌等，而不能为融资而融资，要跳出融资本身，全盘系统地盘点企业的资源，充分结合当地、当时的金融环境、市场环境，从而综合策划出可行的融资解决方案。只有这样，企业在拓宽融资渠道的同时，也坚持全方位建设，通过优化组织治理结构、加强品牌建设等手段，才能提高企业抗风险能力与核心竞争能力，以应对未来更加激烈的竞争。

08年，房地产企业要高度关注宏观调控等外在风险、财务控制风险、地产并购等竞争风险，但更主要的仍是关注融资策划与资本运作能力！房地产企业不应只靠政策、靠市场，要靠“融资策划36计”武装下的自己！

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