房地产融资的“龙脉”

—访著名房地产融资策划专家朱耿洲先生

2008年，房企的资本故事更发人深省。在美国次贷的“阴霾”下，全球各国房价均有不同程度的影响。国内房地产市场随着国家一系列宏观调控政策的出台“应声而降”。在目前银根紧缩的现实中，房地产企业陷入了融资困境，房地产资金链更趋紧张。地产商投资者所认同的经营方式受到前所未有的挑战，中国房地产企业的融资之路路在何方？为此笔者采访了著名的房地产融资策划专家、房地产融资策划36计创始人——朱耿洲博士，听听他对当前的金融环境下，房地产企业资金链的安全及融资实操的剖析。

问：在货币政策持续收紧,开发商资金链面临重大压力,你认为当前房企应该如何保障资金链的健全?

   答：房地产企业是资金密集型企业，房地产的资金链决定房企业的生死存亡。因为房地产企业有60%的资金都是来自于银行，所以银行信贷收缩对房地产的影响是很大的。房企目前应该如何保障资金链的安全，我认为有几招是一定要做到的：

第一，要知已知彼，做好完整的资金规划。对自己企业未来的现金流要有充分、准确、客观的认识，同时对银行的资金收缩有充足的准备，不能象前2年那样以乐观的市场状况来评估及规划资金，而是要准备过紧日子。

第二，规划好整个完整的投资计划。按照一般来估计，房地产中小企业没提前2-3年来规划项目，经常是大项目出台的时候可能会陷入困境。一句话，资金的筹集应该走在项目规划的前面，这是很多人没想到的，俗语讲得好：看菜吃饭。房地产的稳健经营就是要做到：按资金做项目，而不是看项目找资金。

第三，全方面扩大现金流，也就是要多渠道来筹集资金。事实上，房地产企业的融资方法有很多，其中适用的方法也有很多，只不过房地产企业并不知道，仅房地产融资策划36计中就有36种主要渠道，100～200种的融资方法都是针对房地产的。

第四，房地产可以从强化内部管理要资金，可以通过商业信用要资金，也可以通过合作要资金。房地产企业若能舍出自己的部分利润给其它行业分享，事实上是可以引入外来其它行业的资金，这样也可以缓解目前的资金压力。

第五，房地产企业的未来走势比较复杂，所以房地产企业要快入快出，要加快资金流动。值得推崇是碧桂园和万科，他们采用的都是“快速销售，快速回笼资金”的模式，通过销售来解决资金问题。我们融资策划人称之为销售融资。

另外，对资金投入上应该有一个结构比例安排——就是目前对长线资金的比重应该调低，确保流动资金的安全，树立“现金为王”的经营思想。很多地产商陷入困境，很大原因是用大量的资金购置土地，这种状况正常存在。其实很多长期投入的土地资金都没有发挥出其应有的价值，国家土地政策收缩的同时要求短短的1-2年之内建设的配套必须完成，这样也就拉动了整个项目的资金，使得资金盘子无限放大。所以在项目开发等的资金投向上都应慎重。