三访著名房地产融资策划专家朱耿洲先生

问：请问在实际操作中，房地产企业如何避免陷入融资困境？

答：房地产企业要从根本上解决融资问题，无论面对怎样的融资环境都可以长命百岁，坚持几点总是必要的：

第一，要做好企业融资战略。规划企业：大企业3-5年，中型企业2-3年，小型企业1-2年之前，提前进行通盘的资金规划是很重要的。

第二，房地产企业发展模式要重新调整。以前房地产企业都视土地为珍宝，采用土地+开发后的销售利润为主要的盈利模式，这就是传统的房地产经营模式。房地产经营要转向以资本运作（经营）作为主要盈利模式，通过资本的力量来加快产业的扩张，以资本+品牌的盈利模式可能是目前房企最快的扩张模式。

第三，要提高自身的多元化融资能力，适应不同的融资环境。房地产企业的融资方法有100～200种。事实上，有好多方法大家都可以直接采用。在我接触的房地产公司，通常采用的有5－6种或7－8种组合，这就说明有大量的融资资源在浪费。所以房地产公司应该有意识来培育自已的融资能力，特别是多元化的融资能力，以适应未来在不同金融环境下的融资需求。因为有的融资方法现在可以用，政策一调整就用不到了。眼下地产商会陷入困境，是因为其常用的几个融资招数被封死了。从去年底，包括碧桂园等好几家公司都找到我做顾问，按其公司实力，规划好了是不会陷入困境的。但是房地产企业都有一个通病——继续按自己以前的思路，以为简单的几招就能解决资金。（当然，资金好的时候是感觉不到的。一旦融资环境调整，其原来的路子被堵死了，这样就陷入困境了。）所以房企不仅要多元化融资，而且要精于多元化融资。因为有些融资是需要时间来规划的，只有掌握了多元化融资的操作技能，就可以“以万变应万变”，在风云变幻的资本市场游刃有余。

第四，需要打造一支专业的融资队伍。以上谈到房地产企业对资本的依赖程度非常之高。我个人的观念是：今后房企的发展主要是以资本运作的模式作为经营模式。这样对融资和资本运作队伍的要求是很高的，据了解，很多房地产企业这方面的人才是很缺乏的，为数不少公司的融资队伍都是由曾有过银行从业经验的人员组成。而这部分人的融资思路是很狭窄的。当然，银行政策好的时候，大家都能按银行程序办理，一旦银行信贷从紧，他们根本就无路可行。所以要构建一个适合未来房地产产业发展的融资和资本运作人才，打造一支团队是非常重要的——有人就什么都有，有创意的融资就肯定有出路。